Requisitos para exentar el ISR por venta de casa habitación [Guía 2025]

La venta de una casa habitación en México puede generar el Impuesto Sobre la Renta (ISR). Sin embargo, existen exenciones que permiten al vendedor evitar este gravamen. A continuación, se detallan los requisitos y consideraciones clave para exentar el ISR en la venta de una casa habitación en 2025.

¿Qué es el ISR y cómo afecta la venta de inmuebles?

El ISR es un impuesto federal que grava los ingresos de personas físicas y morales. En el contexto de la venta de inmuebles, este impuesto se aplica sobre la ganancia obtenida por la enajenación de la propiedad. No obstante, la legislación mexicana contempla exenciones específicas para la venta de casa habitación, siempre que se cumplan ciertos requisitos.

Requisitos para exentar el ISR en la venta de casa habitación

La exención del Impuesto Sobre la Renta (ISR) en la venta de una casa habitación es un beneficio fiscal que permite al vendedor evitar el pago de este impuesto, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos establecidos por la legislación mexicana. A continuación, se detallan estos requisitos:

1. Residencia fiscal del vendedor

El vendedor debe ser residente fiscal en México. Esto implica que haya permanecido en el país por más de 183 días en el año calendario o que su centro de intereses vitales esté en México. La residencia fiscal se determina conforme a lo establecido en el Artículo 9 del Código Fiscal de la Federación.

2. Uso del inmueble como casa habitación

La propiedad debe haber sido utilizada como casa habitación del contribuyente, es decir, su residencia habitual. No aplica para inmuebles destinados a actividades comerciales, de renta o como inversión. Para acreditar que el inmueble es la casa habitación, el contribuyente deberá presentar ante el fedatario público alguno de los siguientes documentos:

• Credencial para votar expedida por el Instituto Nacional Electoral (INE) con la dirección del inmueble.
• Comprobantes fiscales de pagos de servicios de energía eléctrica o telefonía fija.
• Estados de cuenta proporcionados por instituciones financieras o casas comerciales.

Estos documentos deben estar a nombre del contribuyente, su cónyuge o familiares directos (ascendientes o descendientes en línea recta) y reflejar la dirección del inmueble en cuestión.

3. Monto de la exención

La exención aplica hasta por un monto equivalente a 700,000 unidades de inversión (UDIs). El valor de la UDI varía diariamente, por lo que es esencial verificar su valor al momento de la operación. Por ejemplo, al 29 de julio de 2024, 700,000 UDIs equivalían aproximadamente a $5,738,217.10 MXN.

4. Formalización de la operación ante fedatario público

La venta debe formalizarse ante un fedatario público (notario), quien se encargará de verificar el cumplimiento de los requisitos y, en su caso, aplicar la exención. El notario consultará al Servicio de Administración Tributaria (SAT) para confirmar que el contribuyente no ha enajenado otra casa habitación con exención en los últimos tres años y dará aviso al SAT de la nueva enajenación, indicando el monto de la contraprestación y, en su caso, del impuesto retenido.

5. Periodicidad de la exención

La exención es aplicable siempre que durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación, el contribuyente no haya enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención. Es decir, solo se puede aplicar esta exención una vez cada tres años.

6. Declaración bajo protesta de decir verdad

El contribuyente debe manifestar, bajo protesta de decir verdad, que cumple con los requisitos para la exención, incluyendo que no ha utilizado este beneficio en los últimos tres años. Esta declaración se realiza ante el fedatario público al momento de formalizar la operación.

💡 Consideraciones adicionales

• Superficie del terreno: La exención comprende la superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones. Si el terreno es mayor, el excedente estará sujeto al pago de ISR.
• Documentación completa: Es fundamental mantener en orden y disponibles todos los documentos que acrediten la propiedad, el uso del inmueble como casa habitación y la residencia fiscal del vendedor para evitar inconvenientes durante la operación.
• Asesoría profesional: Dada la complejidad de las disposiciones fiscales, es aconsejable contar con la asesoría de un profesional en materia fiscal o legal para asegurar el correcto cumplimiento de las obligaciones y aprovechar las exenciones disponibles.

Procedimiento para aplicar la exención

Para beneficiarse de la exención del Impuesto Sobre la Renta (ISR) al vender una casa habitación en México, es esencial seguir un procedimiento específico que garantice el cumplimiento de los requisitos legales. A continuación, se detallan los pasos a seguir:

1. Verificación de requisitos previos

Antes de iniciar el proceso de venta, asegúrese de cumplir con los siguientes criterios:

• Uso del inmueble como casa habitación: El inmueble debe haber sido su residencia principal.
• Periodicidad de la exención: No haber aplicado esta exención en los últimos tres años.
• Monto de la exención: La contraprestación obtenida por la venta no debe exceder de 700,000 unidades de inversión (UDIs).

2. Reunión de documentación comprobatoria

Es fundamental contar con documentos que acrediten que el inmueble fue su casa habitación. Los documentos aceptados incluyen:

• Credencial para votar (INE): Debe estar vigente y reflejar la dirección del inmueble.
• Comprobantes fiscales de servicios: Recibos de energía eléctrica o telefonía fija a su nombre.
• Estados de cuenta bancarios o de tarjetas de crédito: Emitidos por instituciones financieras o casas comerciales, con la dirección del inmueble.

Estos documentos deben estar a nombre del contribuyente, su cónyuge o familiares directos (ascendientes o descendientes).

3. Formalización de la operación ante fedatario público

La venta debe realizarse ante un notario público, quien tiene la responsabilidad de:

• Verificar el cumplimiento de los requisitos: Revisar la documentación proporcionada para confirmar que el inmueble califica como casa habitación y que se cumplen las condiciones para la exención.
• Calcular el ISR correspondiente: En caso de que la venta exceda el monto exento, el notario calculará el impuesto sobre la ganancia obtenida.
• Retener y enterar el ISR: Si aplica, el notario retendrá el impuesto y lo enterará al Servicio de Administración Tributaria (SAT).

4. Declaración bajo protesta de decir verdad

El contribuyente debe manifestar, bajo protesta de decir verdad, que:

• No ha enajenado otra casa habitación en los últimos tres años por la cual haya obtenido la exención.
• El inmueble vendido fue su casa habitación.

Esta declaración se realiza ante el notario público durante la formalización de la operación.

5. Consulta y aviso al SAT por parte del notario

El notario público tiene la obligación de:

• Consultar al SAT: Verificar si el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación en los últimos cinco años por la cual haya obtenido la exención.
• Dar aviso al SAT: Informar sobre la enajenación, indicando el monto de la contraprestación y, en su caso, del impuesto retenido.

6. Conservación de la documentación

Es recomendable que el contribuyente conserve copia de toda la documentación relacionada con la operación, incluyendo:

• Escrituras de compraventa.
• Comprobantes de pago.
• Documentos que acrediten el uso del inmueble como casa habitación.

Esta documentación puede ser requerida en futuras revisiones fiscales.

💡 Consideraciones adicionales

• Asesoría profesional: Dada la complejidad de las disposiciones fiscales, es aconsejable contar con la asesoría de un profesional en materia fiscal o legal para asegurar el correcto cumplimiento de las obligaciones y aprovechar las exenciones disponibles.
• Actualización de montos: Los montos exentos pueden variar debido a la actualización de las UDIs. Es esencial consultar el valor vigente al momento de la operación.

Preguntas frecuentes

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